“贝利尼别墅有……454平方米，是主楼的差不多六分之一。4个套房，总共6间卧室、4个浴室、2个盥洗室。跟普斯帕拉斯的结构差不多，还是客厅、餐厅和厨房一应俱全，只不过整体尺度都比普斯帕拉斯要小上不少。”
“贝利尼别墅的维护情况居然是最好的，这一点我倒是没想到。”韩易抬眼回想了一下，“那些设计师家具感觉跟新的一样，客厅里居然还有线阵音响。厨房的所有设备，更是全都由不锈钢制成……看起来根本就不像是帕萨拉夸的一部分。”
“面积小当然更好打理。”安托万-嘉舍应道，“自从帕萨拉夸庄园开放租赁以来，单次接待的客人数量很少，而且因为贝利尼别墅临湖，名字听上去又最具吸引力，所以其实绝大部分家庭都会选择集体入住这里，而不是主楼。使用率高，反而让它重焕新生了。”
“那么，现在客房的定价策略很明确了。”韩易点了点手机屏幕，“普斯帕拉斯价格最低，吸引那些想要入住科莫湖，但是预算不够他们支付湖景套房的客人。主楼价格适中，嗯……看庭院的卧室，可以只比普斯帕拉斯略高一点点。面朝科莫湖的套房，跟贝利尼别墅里的湖景房可以定在同一价位，因为主楼的套房平均下来比贝利尼别墅那边要大上一二十平米。”
“主楼的主卧除外。”安托万-嘉舍补充道，“就是那间250平的。”
“肯定的，那就算是帕萨拉夸的皇家套房了，或者想个更吸引人的名字，比如拿破仑套房之类的。”韩易思忖半晌，才继续开口说道，“普斯帕拉斯、贝利尼别墅和主楼的房间都没有什么结构上的大问题，最多就是需要重新做做室内装潢，那除了阁楼的320平米之外，另外……553平米需要修复的区域在哪里？”
“几乎所有的户外功能区。”安托万长舒了一口气，“75平米的泳池、与泳池相连的106平米的室内休息区、橄榄园75平米的温室，还有看门人的公寓、车库、洗衣房和其他房间，一共96平米……”
“怪不得门卫的服务态度如此粗鲁。”韩易笑道。
“现在我能理解了。”安托万也跟着笑了几声，“还有地窖、飞镖室，和塔楼，加在一起总共553平方米。不过，韩先生，值得我们注意的是，这些只是建筑部分需要修复的面积而已。花园，就像您看到的那样，得颇费一番功夫才能入眼。就说泳池边的那处花园吧，如果资产评估报告没出错的话，这里本来应该有一大片柠檬树，和十一个可以正常运转的小型喷泉……我们昨天去看的时候，却什么都没有。”
“是啊，还有第七平台的私人码头。”韩易接过安托万手中的资产评估报告，念道，“墙壁和通向湖面的台阶，均采用古典莫尔特拉西奥石材包裹，两侧有玫瑰、匍匐茉莉和夹竹桃组成的花园。墙壁——严重腐蚀，台阶——需要重新搭建，花园——不见踪影。”
“这些就是把挂牌价从一亿欧元削到两千万欧元的减分项。”
“你之前管理过类似的地产项目，那个山庄……叫……”
“阿尔布瓦山酒庄。”
“是的，阿尔布瓦山酒庄，跟帕萨拉夸庄园应该差不多大吧？”
“占地面积差不多，房间要多一些……阿尔布瓦山那边有51个房间。”
“那按照你的经验来预估，2000万欧元买下这里之后，还得花多少钱才能彻底修复到……可以作为奢华型度假酒店对外营业的程度？”
“这个……不好说。”安托万-嘉舍微蹙眉头，“如果我没猜错的话，您应该没有想要改变主体风格的意图，对吗，韩先生？只是想把它给修复到1787年建成时的初始状态……最多再加一些能够让现代旅客感到舒适的新功能区，比如私人影院或者健身房之类的。”
“完全正确。”韩易点点头，“来科莫湖度假的人，肯定都是抱着体验纯正意大利风情的心态来的，不然这里早就遍地丽思卡尔顿和四季酒店了……既然这些享誉全球的大牌都挤不进来，那便只能说明一点，在科莫湖，只有复古的、独立的、意式的，才是盈利的。”
“好的，既然不需要大改，那么我们可以用科莫湖沿岸这种品质的复古滨海别墅的平均价格来做参考。类似的房屋，平均售价在每平方米欧元左右，也就是说，建筑面积超过4000平方米的帕萨拉夸庄园，正常情况下应该能以6000万欧元的价格售出。”
“而现在，洛夫家族愿意以2000万欧元的价格将其售出，也就意味着，它跟其他良好运转的科莫滨湖别墅相比，有超过四千万欧元的价值缺口。”
“我知道，这样的算法很粗糙，但现阶段只能这样大致地估算一下。”
“也就是说，我还得花至少四千万欧元进行修复工作。”
“价值缺口四千万欧元，并不意味着您就要投入四千万欧元进去。我估计……修复到可以作为奢华度假酒店使用的程度，两千万欧元就够用了，如果想要让它更上一个台阶，加一些能提升现代旅客满意度的服务项目进去，那可能就是两千……三千万欧元以内。”
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